Stanovima pada cena ali kupaca nema

BEOGRAD - Četiri godine je Građevinska direkcija Srbije bezuspešno pokušavala da proda poslednjih 500 stanova u voždovačkom naselju „Stepa Stepanović” po ceni od 1.250 do 1.290 evra za kvadrat, tvrdeći da je ona osetno ispod tržišne i da jeftinije od toga ne može ići.

Tek petnaestak dana nakon što je cenu kvadrata za 150 stanova oborila na 980 do 1.180 evra, dobili su devedeset novih stanara. Gubitak zbog niže cene, priznaju u direkciji, neće ni osetiti jer im se i on više isplati nego da i dalje plaćaju održavanje neprodatih stanova.

"Tržište se posle četiri godine promenilo i zato smo odlučili da stimulišemo prodaju stanova od 37 do 100 kvadrata. Desetak manjih stanova do 50 kvadrata već smo prodali, ostali su oni veće površine, iznad 70 kvadrata. U ovoj akciji važi i beskamatna pozajmica za kupovinu te nekretnine do 20 odsto njene vrednosti", kažu u direkciji.

S obzirom na osiromašenje građana i pooštrene uslove kreditiranja, bilo je samo pitanje vremena kada će direkcija pribeći ovoj taktici. Još pre tri godine je i „Blok 67 asoušiejts”, firma koja je podigla elitno naselje „Belvil”, bila prinuđena da cenu kvadrata u pojedinim stanovima spusti za 300 evra.

Od tada je broj od gotovo 400 neprodatih stanova, od ukupno 1.900, pao na osamdesetak. Pre toga je „Blok 67 asoušiejts”, kao i Građevinska direkcija Srbije, dugo uveravao javnost da cenu neće obarati, negirajući ocene upućenih u tržište nekretnina da je ona previsoka.

Utoliko je pad cene u „Stepi” manje iznenađujući, jer je kvalitet masovne stanogradnje, kao u tom naselju, uvek slabiji, napominje Kaća Lazarević iz agencije za nekretnine „Alka”.

"Kvadrat je u „Stepi” bio skup i kada je država davala subvencionisane kredite. Cene konstantno padaju i pre pet godine na Vračaru niste mogli kao sada da nađete kvadrat za 1.500 evra. Koliko god da je cena niža, ljudima su plate smanjene, nisu sigurni da će zadržati posao i ne usuđuju se da uzmu kredit", tvrdi Lazarevićeva.

Podataka o tome koliko je stanova prodato od 2009. godine, kada su cene počele da se tope, nema jer takva evidencija ne postoji, kao što je nema ni kada je reč o broju stanova u ponudi. Da li Beogradu nedostaje 30.000 stanova, kao što se tvrdilo ne tako davno, više niko se ne usuđuje da prognozira jer je potražnja izuzetno niska. Ali, mnogi su složni da je tržište stabilno i da velikih oscilacija u cenama neće biti.

"One su se stabilizovale u poslednje dve godine. Jedino kada bi neko podigao zgradu od 5.000 kvadrata u centru grada i prodavao za 1.200 evra, to bi moglo da dovede do sniženja", kaže Miroslav Cvetković, direktor agencije „Cvetković–Roškov”.

Najtraženiji su mali stanovi koji se najbrže prodaju i predstavljaju do 80 odsto svih stanova u prestonici. Najbolja ponuda jednosobnih je u Mirijevu, a taj deo grada, kao i Voždovac, Vračar i centar, najčešće obilaze potencijalni kupci. Više nije kao nekada da lokacija i samo lokacija utiče na prodaju, sada prvenstveno cena diktira kupovinu, kaže Nedeljko Malinović, direktor agencije „Legat”.

"Stan od 100 kvadrata kod Belog dvora prodaje se za 145.000 evra, što je bilo nezamislivo pre pet godina kada je kvadrat na Dedinju vredeo i više od 3.000 evra. Vlasnici koji neće da spuste cenu ne mogu kao nekada da brzo i bez muke prodaju nepokretnost. To im je ranije polazilo za rukom jer je za isti stan na mnogim lokacijama bilo i po troje zainteresovanih kupaca", ističe Malinović.

U Beogradu je izgrađeno 734.909 stanova, od čega su 33.942 podignuta između 2009. i 2013. godine. To znači da novogradnja predstavlja 4,61 odsto ukupnog stambenog fonda prestonice.

Posmatrajući samo brojeve (tabela izgrađeni stanovi), stiče se utisak da u poslednjih pet godina nije bilo drastičnog smanjenja gradnje. Ali sirovom empirijskom metodom – osvrni se oko sebe – kranovi i mešalice mogu se videti jedino u Novom Beogradu, Voždovcu i na Zvezdari. Koliko god da se manje zida, investitori su se barem privremeno pomirili sa činjenicom da ne mogu kao dosad da izvlače i više od 50 odsto profita, napominje Nenad Đorđević, predsednik UO Klaster nekretnine.

"Zarade su im do 20 odsto ali to je pristojno i bez obzira na sve rizike ulaganje u nekretnine je i dalje najsigurniji posao za investiranje", tvrdi Đorđević.

Kirije niže za trećinu

Kirije padaju lagano ali sigurno, kaže Srđan Lončarević, vlasnik agencije „Slavija rent”. Zakupnina niža i do 30 odsto u poređenju sa prošlom godinom ne iznenađuje Lončarevića jer je, kaže, tražnja izuzetno mala, a ponuda velika.

Brine ga to što je obim posla drastično smanjen i što je broj stranaca koji dugoročno iznajmljuju krov nad glavom opao za čak 60 odsto u odnosu na 2011. godinu.

"Sada bez problema možete iznajmiti garsonjeru u centru za maksimalno 200 evra. Nude ih i za 150, što je 100 evra manje nego ranije ali nema ko da plati kiriju. Zakupnina dvosobnog stana od Slavije do Kalemegdana košta 400 evra, a pre je bila između 500 i 700 evra", ističe Lončarević.

Studenti su i dalje najsigurniji klijenti ali ne traže manje stanove nego trosobne. U njih se useli po troje akademaca jer im se više isplati da dele kiriju i troškove za komunalije nego da svako od njih iznajmi garsonjeru.

Sve manje kredita

Da je zlatno doba na tržištu nekretnina bilo 2008. godine pokazuju podaci i Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita (komercijalni i subvencionisani). Tada je osigurana čak 17.371 takva pozajmica, a 2009. godine svega 7.965. Sledeće godine 9.826 građana je osiguralo kredite, dok u poslednje tri godine taj broj pada sa 8.268, koliko ih je bilo 2011. godine, na 6.450 osiguranih kredita lani.

Prosečna cena kvadratnog metra

Vračar 2.200-3.000
Stari grad 1.500-2.200
Savski venac 1.100-3.000
Zvezdara 1.000-1.400
Novi Beograd 1.000-1.700
Zemun 1.000-1.400
Čukarica 900-1.700
Rakovica 900-1.100
Palilula 800-1.600

Izvor: agencija „Cvetković-Roškov”

Izgrađeni stanovi

Beograd Srbija

2009. 6.150 19.103
2010. 5.684 18.648
2011. 6.416 18.449
2012. 8.096 15.223
2013. 7.596 13.505

*Izvor: Republički zavod za statistiku